從買賣移轉　看未來房市發展趨勢

文．莊孟翰

莊孟翰

淡江大學產業經濟系副教授

德明財經科技大學客座教授

中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長

Q:台股上萬點，有人在猜頭；房市下探，也有人在猜底。此刻，房市正值低迷，觀察六都八月買賣移轉棟數，除桃園微幅衰退外，其他地區皆稍有增長，因此，有不少業者趁機釋出房市已經落底，並逐漸由谷底回升之利多訊息。

事實上，房市自金融海嘯後，美國為搶救經濟，開始施行量化寬鬆貨幣政策(Quantitative Easing, QE），大筆資金湧入全球金融市場，導致台灣房市自此長期處於低利時期，不斷注入大筆閒置資金，致使房市在2012年及2013年成為當紅炸子雞，但2014年政府祭出重稅手段後，房市景氣急劇逆轉，台灣房市的下一步，該何去何從？

A:觀察8月六都買賣移轉數量，除桃園7月3214棟，8月3054棟，減少160棟，微幅減少之外，其他五都買賣移轉棟數皆微幅增加。至於未來發展趨勢，在重稅效應漸趨明顯情勢下，市場走勢仍將偏於保守。

買賣移轉數量持續溜滑梯

從台灣交易量指數來看房價指數，2016年1月1日，為阻絕逃漏稅，政府實施房地合一稅，因此，趕在新制上路前規劃節稅案件劇增，致2015年12月買賣移轉棟數突然暴增，惟暴衝之後隨即歸於平靜，之後房市也沒什麼利空利多，也因此從買賣移轉棟數的變化，也看不出特別差異，但可以確定的是，該線圖持續呈現溜滑梯的趨勢已逐漸明顯。

由該曲線跌幅趨勢觀察，台北與新北兩市下滑幅度較大，這也表示近年大幅飆漲的精華地區下跌趨勢最為明顯，尤其2014年囤房稅上路，持有第二戶以上房屋的稅率依級距倍數增加，成功遏抑投機歪風。

2016年房地合一稅登場，房市缺少投資報酬誘因，景氣始終未見好轉，在預期心理下，房價持續下跌，建商讓利個案頻頻見諸促銷廣告，尤其新北市出現四字頭、三字頭的建案屢見不鮮，過去熱門的桃園與新竹頓時成為燙手山芋，房市在少了投資者的追捧下，光環逐漸黯淡。

精華地段淪為重稅受災戶

受到這波重稅影響最大的重災區，便是當初房價炒得震天價響的雙北市，當初，台北與新北精華地段房價太高，因此包含自住與投資客便從蛋黃區轉往蛋白區，再輾轉到桃園、新竹、台中等地，也因此由台北、新北領漲，其他鄰近地區紛紛跟進，價格率先反應，買賣移轉數量也慢慢跟進，惟南部地區價量變化不大。

2011、2012年揪團到台中與高雄以批發價買進、賣出者眾；當初投資客大舉往中、南部等地買房獵地，但因中南部房地漲幅還是不及北部精華地段，哄抬不易，當時包含股市名人等幾乎都被套牢，帶著雄心壯志卻鎩羽而歸，可見即便價格便宜，但並未處於精華地段，想要獲取豐厚報酬，還是難上加難。

從房價指數觀察，囤房稅與房地合一稅的殺傷力不容小覷，過去台灣房地產一向存有節稅與一定比例的獲利空間，比起直接以現金贈與，顯然節稅效果要好得多，因此，父母慣常利用房地產作為贈與子女的首要標的。惟重稅一出，房市已無法再像往日受到市場關愛，政府在實踐居住正義前提下，尤其是少子化與老年化趨勢愈來愈明顯，房市會不會就此步入日本「失落的十年」陷阱？相當值得關注，而這也正是不少業者希望政府開放陸資前來購屋之主要原因。

節稅空間不再 房市失去資金關愛

過去房地產買賣，房屋與土地分別以「房屋評定現值」及「公告土地現值」兩種方式課稅，但兩者皆與市價落差很大，且皆為落後指標，雖然內政部地政司每年都會根據房市景氣機動調整地價，但只要在重新調整前移轉，就可免於課徵土地增值稅，從而給予投資客鑽法律漏洞的合法獲利空間。

此陋習由來已久，房地合一稅立法之前，當時財政部長張盛和即舉例，曾有投資客在桃園買賣土地獲利超過十億元，但完全沒有課到半毛稅，讓人甚為驚訝，這也成為政府加速推動房地合一稅的原因。按房地合一稅係以賣價扣除買價之差額課稅，節稅空間盡失，房市也就不再成為投資客青睞的金融商品及資金停泊港口。

景氣衰退未歇 未來三年買方仍居優勢

事實上，台灣房市是一個相當特殊的市場，除地狹人稠之外，國人手頭上的現金也很多，今年台灣GDP約十七兆三千億元，五年來超額儲蓄率卻高達十一兆元，在Ｍ型化社會形態下，金字塔頂端的人現金愈來愈多，未來豪宅市場仍舊是市場動見觀瞻的焦點。

然而，隨著蛋黃區開始跌價，不少精華地段房價跌幅高達兩成者比比皆是，因此，許多民眾開始關注詢問，現在是否為購屋好時機。

房市尚未觸底，究竟現階段是不是購屋好時機，除須認真觀察未來三年景氣走勢、貨比十家，還得仔細評量自身能力，方可在景氣變動過程中，挑選到真正物美價廉的好產品。

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