公設比不合理 政府應推房價實坪制

草根影響力新視野   文╱林旻柔

台灣的高房價、虛坪多惹來不少民怨；尤其，遮雨棚、屋簷、公設等非實際使用的坪數，更是房價中爭議的話題。內政部於2016年通過新成屋雨遮及屋簷一率不登記不計價，預定於2018年正式上路，使得雨遮計價問題告一段落。緊接著，討論多時的實坪制開始受到關注；有民眾於7月在公共政策網路參與平台提案「房價改實坪制計價，公設坪數可登記但不計價」，雖已達5,000人的附議門檻，但內政部卻表示，因為實坪制影響層面太大，目前應該還未考慮到立法。

事實上，先前已有立委提出房屋應採實坪計價，民眾在公共政策網路參與平台推動連署「房價改實坪制計價」，已於7月3日提案檢核通過、進入附議階段，內政部依規定須在9月29日前做出回應。根據該提案，房價應變更為實坪計價，也就是說，權狀應列出公設坪數，但公設不計價，以避免利用高公設比將房價灌水的現象，有助讓買賣更透明、房價回歸正常合理化。

值得注意的是，目前世界各國對於公設比的計價狀況，需要計價的只有台灣、大陸、香港等地。其中，台灣的公設比大約30%到50%最多，大陸的公設比落在10%到30%之間，香港則落在25%到35%之間；至於美國、日本、德國的公設都是不計價的。公設比過高，將導致房價失真，例如，以一間15坪、總價1,500萬的房子來說，假設公設比為33.33%，主建物(實際室內面積)約為10坪、公設約5坪，以現行虛坪制計算，每坪單價為100萬；但若改為實坪制，每坪單價則為150萬，根據兩種不同的計價基礎，每坪就差了50萬。

目前世界各國房價皆採實坪制計價，台灣若能夠變更計價方式，不僅能讓房屋買賣更透明、減少建案被建商灌水的機會，亦能真正反映出消費者實際使用坪數的多寡，且在與各國比較房價時更加準確。因此，雖然實坪計價制在立法上有些難度，但也未必辦不到，就如同去年通過雨遮、屋簷不登記不計價一樣，政府仍應該大刀闊斧改革才是。此外，公設亦應有上限的規定，以避免建商以浮誇的公設灌水在房屋坪數內，消費者才能以真實的價格、購買到實際的坪數，也才能讓房價回歸原貌，並回歸透明、合理化的正常階段。