健全租賃住宅發展需產官學合作

要健全租賃住宅市場，除了以租稅優惠措施吸引房東將空屋釋出，居於房東與租客中間的租賃住宅服務業者(即俗稱的包租、代管業者)角色，顯得格外重要。

文．黃鵬(言希)

內政部推動的「租賃住宅市場發展條例」草案，日前已經立院初審通過，該草案即為大家熟知的「租賃專法」，為政府大力推行的住宅政策。長期以來，台灣的租賃住宅市場雖商機蓬勃，但不夠健全，糾紛時有所聞。政府也指台灣租屋市場面臨資訊不對稱、權利義務關係不對等、無便捷之糾紛處理機制、缺少專業企業服務制度、空閒住宅未充分導入租賃市場等問題。「租賃專法」的推行為各界所期盼，能為台灣帶來更好的居住與生活品質。

據政府估計，台灣目前租賃住宅加上學生住宿需求人口，將近三百萬人，約為總人口數八分之一。政府研擬了數項策略，例如發展租賃住宅服務業、建立管理人員專業證照制度、提供糾紛調處管道、個人房東委託經營的租稅減免措施等，期能突破種種困境。

其中大多數人最關心的租稅減免措施，政府更是針對將房屋釋出委託業者包租代管的個人房東祭出每月租金收入免稅額六千元(做為一般住宅出租)，以及一萬元(做為社會住宅出租)，再加上必要支出扣抵率以及房屋稅、地價稅減免，具有一定的吸引力。

然而要健全租賃住宅市場，除了以租稅優惠措施吸引房東將空屋釋出，居於房東與租客中間的租賃住宅服務業者(即俗稱的包租、代管業者)角色，更顯得格外重要。舉例來說，在台灣，獨身老人或弱勢族群租不到房時有所聞，追根究柢，因為房東怕麻煩。有些房客可能搞破壞、從事非法行為、賴著不走等，也降低房東釋出空屋意願。房客也怕碰到無理的惡房東。這時若可透過專業的租賃服務業者為雙方處理，相信可提高房東釋出房屋的意願，增加供給，也能有效降低租屋糾紛。

住宅政策已經有了方向，相信也有業者願意投入租賃住宅服務業，最關鍵的仍是房東的態度，畢竟台灣的租屋市場多年來是地下經濟，大多數是不具規模小房東，也習慣自管自租，有相當程度的成本考量，萬一有增加的成本很可能直接反映在租金。

台灣住宅自有率將會逐漸降低，健全租賃市場勢在必行，也是一個理想，但這是一條漫漫長路，除了政府大力領導，更需社會的轉變與支持，產、官、學間的緊密合作，才能讓國家更進步。

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