房市趕底的六大指標

文．李同榮

房價在趕底階段，往往是市場信心最不足的時候，大部分人都看壞的氛圍，反而是房價趕底的基本特徵。

台灣房市從2014年第三季上一波高點到今年第二季，已經緩跌足足三年，房價何時落底？市場專家眾說紛紜。

今天我們探討房市落底現象，必先了解房價落底前必須經歷一段「市場趕底」的階段，而這趕底的時段，市場會有哪些指標突顯跡象？其次，房市真正到落底的時段，會有哪些明顯數據與現象確立房市真正脫離谷底？

市場一片看壞，細看房市趕底的六大指標：

一、交易量：量脫離谷底回溫、價續跌

房地產交易量比較準確的判斷方式，是以每一季的交易量為準做比較，若季交易量持續三季回升，沒有再跌回低點，才能確認交易量是否脫離谷底。

以台北市為例，2016年第一季量縮到歷年新低的3978戶，往後四季持續回升到2017年第一季的5138戶，比較去年同期低點，量能劇增29.2％，據此數據，就可確立房市已進入反轉期的趕底階段。

二、交易價格：中古屋均跌幅20％以上

台北市中古屋平均房價在2014年第四季高點是每坪65.7萬元，到今年第二季已跌破每坪54萬元，跌幅達19％，再往下趕底的空間約6％至7％，若下半年以速跌方式出量趕底，房價落底時間就會加快至今年第四季，若下半年價緩跌而量逐漸加溫，則房價落底時間就會拖長到2018年第一季或第二季。

三、建商動向：開工率縮，建融減、土融增

2016年建照核發數量為7萬9490戶，創近七年來新低點，較2013年高峰時的13.3萬餘戶，減少約四成。

2017年第一季建築貸款餘額年增率連續五季為負數，一方面是因為開工率低，一方面則正逢新成屋交屋潮，建融轉為個戶房貸。另外，建商開始獵地，土地融資若持續增加，就表示建商至少不會太看壞後市。

四、預售市場：破盤價四出，餘屋大讓利

當預售市場開始陸續出現破盤價時，除了會拉低預售市場價格，同時也會擠壓新成屋價格，對高總價餘屋市場就會產生多殺多的競價局面，餘屋讓利越多，趕底時間就越快。

五、市場信心：大部分人仍看壞市場前景

房價在趕底階段，往往是市場信心最不足的時候，大部分人都看壞的氛圍，反而是房價趕底的基本特徵。

六、指標產品：低總價跌幅縮小甚至止跌

要嗅聞房價是否接近落底時段，可從指標性產品價格分析了解，尤其是低總價產品跌幅急速縮小時，只要其率先止跌，房市落底時間就不遠了。

房市是否落底？ 2017年第四季是關鍵

綜上所述，房市趕底的六大指標已陸續出現，市場落底時間關鍵在下半年這兩季走勢，而要觀察此波房地產價格是否確實落底，可以從兩大現象與數據分析確認：

(一)市場感受到房價落底時，往往房市已小漲或回升，事實上，一般消費者的感受，至少有二季的落後時差。

(二)從中古屋的季平均房價分析，若持續三季房價在谷底之上，就可確立房市在這三季之前落底，換句話說，房市落底的時段要延後三季觀察才能正式確立，所以今年第四季房價是否落底，要等到2018年第三季才能正式確立。

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