以房養老政策之五大難題

文．莊孟翰(詹櫂駿整理)

Q：「以房養老」政策自2013年推出以來一直受到高度關注，簡單來說就是民眾將房屋抵押給金融業者，再按月撥付一筆現金給房屋所有權人，以支應生活所需，讓老年生活不致陷入困頓。政策立意良善，然推出至今三年，大多數民眾仍一知半解，顯然成效不彰，在先進國家行之有年的「以房養老」政策，為何在台灣難以推展呢？

A：台灣「有土斯有財」觀念深植人心，許多年長者努力一輩子好不容易買了一間房，最後發現空有高價的不動產，卻無足夠現金安度晚年。以房養老政策既能活化被「凍結」在不動產的「儲蓄」，讓長者能自力更生，不須依賴子女奉養，而享有較高品質及尊嚴的晚年生活，更能導引老年人口消費動能，增進相關產業發展，可謂一舉數得。

此外，年長者終老後房產除可由子女繼承，也可交由銀行處置，增加房產流動性，可謂房地產政策一大突破。

不過「以房養老」上路以來歷經多次修正，仍有不少問題亟待解決。

以下謹就「以房養老」政策提出五大議題，以供執事者參考。

第一點：「公益型」專案條件仍嫌嚴苛

內政部和台北市政府曾先後推動「公益型」以房養老專案，但因限制條件太過嚴苛，成效不彰。公益型以房養老專案主要是針對年滿六十五歲以上名下有房產的長者，將房產抵押給政府之後，每月由政府撥付一定金額的年金直到終老，但因限定是單身、無子女和法定繼承人，且房價不得超過中低收入戶不動產價格上限(八七六萬元)等，不僅限制條件多，且十分嚴格，台北市今年申請的三十八組中僅五組通過審核。

雖然公益型專案推出時曾掀起一股熱潮，有近千人次詢問，但條件嚴苛造成實際申請不多，加上多數長者總覺得一輩子辛苦工作、儲蓄買房，最後房產歸政府實在可惜，且以房養老觀念尚未普及，致成效不彰。更何況市府在承接房產後也有賣不掉的風險，在無法大量編列預算以承擔這些風險情況下，公益型以房養老方案難以大力推動，殊為可惜。

第二點：以房養老成為都市人專利

由於「公益型」以房養老成效不彰，去年正式開放「商業型」方案，修正公益型的缺點，貸款條件予以放寬，讓子女未來可接貸款額度或清償後取回所有權，並結合保險、信託等商品，提高民眾對於以房養老的接受度。不過此一類型係由民間銀行業者承作，往往為了營利而不願接受鄉鎮地區房產價值較低的申請案，導致商業型以房養老出現「城鄉差距」，淪為都市高齡者專屬的「專案」。

第三點：房產估值過於保守，以房養老未必划算

銀行承作以房養老終歸是以營利為目的，因此，在辦理商業型以房養老時必須考慮在借款至終老這段期間，房價是否會受到景氣變化波動影響，更何況其間也會因折舊而減值，估值高低很難拿捏。而台灣人均壽命不斷攀升，銀行在餘命推估上也要承受一些不可預測的風險，導致鑑價與市價會有一段落差，貸款成數上限也只願意提高到七成，終致一般民眾覺得這樣的以房養老模式不一定划算。

值得深思的是，這麼長一段時間，一旦房價上漲，銀行是否願意按月增加撥付金額，另一方面，房價若大跌，銀行又將如何處理？1991～2005年日本東京商業區地價遽跌87％、住宅區下跌65％，導致經濟崩潰，出現失落的十年(The lost decade)，至今長期經濟不景氣，也難怪銀行對於長達二、三十年甚至更長期間房價估值漸趨謹慎保守。

第四點：以房養老利息高，房貸長者唯恐吃虧

以房養老方案又稱「逆向抵押房貸」，一樣要付利息，唯一不同的是，以房養老利息係採「貼現」方式計算，例如王先生持有一張三個月到期的支票，若現在急需用錢，必須拿支票去銀行貼現，折算三個月利息後，可取得支票面額扣除貼現利息差額的現金，銀行則獲得支票及利息，惟需承受目前無法使用現金之效用及到期日支票無法兌現的風險。

另外，由於銀行必須承擔分期付款中的利率風險，以房養老長者每月實領現金尚須扣除一筆利息，就借款人而言，總覺得是一筆不小的損失。另一值得關注的是，一旦利率大幅提高，雙方認知差距勢必隨之加劇。

第五點：生命餘年難推估，過長壽恐斷炊

目前市場上推出的商業型以房養老都訂有到期日規定，尚不具終身給付功能，換言之，若借款長者生命餘年較長，一旦領取貸款金額超過房價，房產恐有遭拍賣之虞，不僅原預期按月提領的養老金中斷，還得面臨居無定所窘境，因此，「長壽風險」也是金融機構面臨的一大難題。雖然政府主導的公益型以房養老採取的是終身給付而無此問題，但條件過於嚴苛難以推動，因此，長者是否過於長壽的議題，無形中又成為以房養老政策一大難題。

再就今年八月國發會公布民國105年至150年「中華民國人口推估」結果，六十五歲以上老年人占比將由13.2％(310.8萬人)增加至38.9％(715.2萬人)，不難了解未來以房養老之重要性與問題核心為何。

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