當前推動社會住宅五大重要議題

文．莊孟翰

近年房價不斷飆漲，年輕人普遍買不起房而叫苦連天，加上薪資所得倒退十六年，使得年輕世代成家立業更是難上加難。

此外，台灣M型社會逐年加劇，2014年所得最高5％與最低5％這兩級距之差距竟高達111.83倍，導致社會悲觀主義逐漸蔓延，痛苦指數(misery index，通膨率+失業率)有增無減，政府擬藉二十萬戶社會住宅一舉解決高房價問題，真有這麼容易嗎？

政府想要解決由來已久的高房價問題著實不易，一般年輕人都希望能夠儘早擁有屬於自己的房子，早期政府在「住者有其屋」前提下，率先推出的就是國民住宅，及至近年，政策方才逐漸調整為先進國家普遍施行的「社會住宅」，惟截至目前為止，台灣社會住宅占整體住宅存量依舊不到1％，僅只0.08％，相較亞洲及世界各國，例如新加坡3％，日本約6.5％，台灣的社會住宅明顯不足，因此，政府若要抑制高房價所帶來的社會衝擊，就必須加緊推動社會住宅因應，究竟該如何透過社會住宅來解決高房價問題？在此謹就當前五大重要議題，提供參考意見。

第一：地上權兼顧區域均衡發展

台灣房價不斷高漲，其中一個很重要的原因就在於土地私有制度，亦即市場上房屋買賣時大多是建物連同土地的「所有權」一同販售，價格理所當然較高，因此，建議政府在推動社會住宅過程，應以「地上權」取代傳統的「所有權」觀念，讓年輕人能夠以較低廉的價格購屋。以景美捷運站附近的「華固新天地」為例，就是以地上權七十年的方式，讓出售價格降到市價的六至七成，大幅減低年輕人購屋門檻，這就是一個十分成功的案例；惟最近卻因房屋評定現值與土地公告地價大幅調高，導致地上權開發案連帶遭致拖累，因此，應以優惠方式予以補救，否則空有理想，卻無助於社會住宅之推動。

除此之外，在推動社會住宅過程，更應兼顧北中南之區域均衡發展以及在地老化之實際需求，不應將社會住宅過度集中於北部都會區，以免造成未來人口逐漸老化過程，醫療資源依舊過度集中於都會區而造成資源分配不均的問題；而更重要的是，應該積極建構六都獨立自主的生活圈，並提供偏鄉完善的醫療服務，讓人口在地老化退休，同時亦可在當地享有更寬廣舒適的居住空間與退休生活。

第二：以興辦為主，並兼顧自償性

就政策面而言，推動社會住宅應以「興辦」為主，而非「興建」；更應透過多元機制，政府只扮演擬定計畫的角色，而非直接介入，尤其未來少子化、老年化愈來愈明顯，更應注意當前大量空屋與大肆興建社會住宅之平衡點，避免進一步造成更多的空屋問題。此外，社會住宅之興建更應以雙北市為主，其他地區因為房價較低，應側重租金補貼與購屋貸款利息補貼等政策去化空屋，不必急於大量興建。

在財務規劃方面，建議中央政府與地方政府應密切合作，在沒錢沒地的情況下財務規劃應格外審慎，尤其自償性問題更應以財務工程角度審慎編製預算，避免以往不少公共工程因為自償性評估過度樂觀，導致各級政府債務逐年增加情事再度重演。

第三：都市更新與社會住宅並進

社會住宅之推動應搭配都市更新齊頭並進，尤其應以都市更新為主軸，並兼顧社區總體營造，公辦都更與民辦都更同時並進。在推動都更時更應積極建構容積獎勵回饋機制，藉由增加容積「公共財」以加速累積社會住宅公共基金。此外，除國有土地參與都市更新分回建物提供社會住宅使用之外，亦可以代金方式加速累積社會住宅公共基金，另外，若都更戶不願與弱勢族群混居，即可以代金方式回饋，藉以解決供需雙方長期存在之難解議題。

第四：空屋與學校預定地開發利用

政府在推動社會住宅的同時，首應充分掌握空屋數量，促使多餘的空屋出租或釋出，避免社會住宅大量興建，徒然浪費有限的社會資源。此外，亦可利用學校預定地開發兼顧學校、社會住宅、老人住宅、停車場等多功能用途的「社會住宅」，以日本東京「戶越台老人住宅」為例，即是將學校預定地興建大樓之後，將一至三層樓規劃作為小學，三層樓以上當社會住宅使用，另外，還可將操場的地下室開發作為停車場，可謂一舉數得，同時滿足學校及社會住宅兩種需求。

第五：循大台北捷運沿線積極儲備土地

在推動社會住宅時，首應積極儲備土地，並適時公告社會住宅預定地，尤其在規劃儲備過程，更應利用都市計畫、區段徵收、市地重劃、地目變更等方式取得土地回饋作為儲備之用。以大台北捷運為例，淡海新市鎮輕軌捷運建設即是結合當年營建署規劃的淡海新市鎮區段徵收計畫取得儲備土地，以紓解雙北市超負荷的房價壓力，因此，未來只要充分利用回饋機制取得大台北捷運沿線土地作為社會住宅儲備用地，即可逐步解決社會住宅一地難求的問題。

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