房市盤整　店面商辦交易兩樣情

草根影響力新視野 文：林旻柔

近來台灣景氣不佳，商圈店面交易受到極大衝擊。根據台北市實價登錄資料顯示，台北市今年1至5月的店面交易件數，相較於去年同期下滑了46.1%；商圈店面陸續傳出空置率提高、租金水準下跌走勢，以目前的市場氛圍看來，今年台北市店面交易恐難再現去年交易熱度。另一方面，在商辦的部分，根據房仲業者調查，今年第2季商用不動產交易市況回溫，億元以上商用不動產交易金額約291億元，較第一季大增6倍，累計2016年上半年共約339億元，與2015年同期的171億元相比，年增98%；其中，挹注金額最大者為壽險業。

台北市擁有多元豐富的文化，尤其著名商圈各有其特色，吸引了不少自由行觀光客。不過，近來陸客來台稅減，對於商圈的經營收益造成不少衝擊。根據實價登錄資料顯示，台北市各行政區交易件數都下滑，僅萬華區提升。萬華區西門商圈深具台灣特色，加上交通方便、生活機能強，平價商務旅館選擇多，一直都是自由行旅客熱愛的景點，因此交易量與價格還能維持在一定水平。不過，其他行政區表現就不如預期，店面交易件數皆明顯下滑，其中，以大同區下滑最多，高達87.5%；在交易數量方面，則以中山區居冠。交易單價方面，今年店面最高單價在萬華區中華路一段，交易單價每坪389.98萬元，去年則是大安區忠孝東路四段店面，交易單價649.98萬元，店面行情似乎難創新高。

對比於商圈店面交易的冷清，今年全台商辦不動產交易相形之下顯得熱絡。商辦的買方投資人，主要還是以壽險業為大宗，交易總額165億元、佔比48.7%，其次為科技業的95.9億元、佔比28.3%。其中，單一總價最高的個案，是台灣人壽砸下165億元購買高雄市漢來新世界中心，因為該案屬於售後租回，成交關鍵是投報率超過2.5%，不僅高於金管會規定壽險業投資不動產的最低門檻，也符合當前市場收益率的期待值，預期將可帶出長期穩定的收益。此外，看準央行連續降息的利多，富邦人壽近日更以40.8億元購下內湖東京企業總部大樓，這也是央行6月底降息後，壽險業第一棟買下的不動產。值得一提的是，除了富邦人壽之外，早先已有新光人壽、國泰人壽投資內湖商辦；近期台灣的商辦市場，壽險業可說是最大買主。

今年不動產市場仍然在盤整狀態，商圈店面市場深受觀光業及景氣影響，而目前台灣面臨陸客限縮，觀光業亟待轉型，零售業也因為行動購物、OUTLET興起大受影響，競爭更為激烈；商圈店面交易短期內恐難有亮眼表現。反觀商辦不動產，因有壽險業者的大買主支撐，而壽險業近期亦受惠於央行降息的利多，吸引大批資金轉進，足以挾帶雄厚的資本投資商辦不動產。今年上半年房市，店面、商辦交易可說是兩樣情！

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