大台北　頂埔站捷運神話破滅｜《Smart智富》

文：林帝佑

7月6日捷運頂埔站通車，大台北地區的交通網絡愈發完善，但周邊房市卻不漲反跌，土城區的公寓跌得最兇，今年5月最高每坪29萬5,000元，7月卻跌了7.1%，每坪僅剩27萬4,000元（詳見表1），連投資客都大喊「很冷」！

觀察今年以來土城區的房價變化，不只公寓的平均房價下跌，從今年4月開始，新成屋、預售屋的房價也出現溜滑梯式發展，中古大樓的房價也盤整無力，從5月起，行情開始走疲，7月行情較今年最高的4月下滑3.2%，每坪為32萬8,000元。

《住展》雜誌企研室經理何世昌分析，以往一個站點通車，整個區域的房價都會往上漲，而此次頂埔站的捷運神話破滅主因在於：1.多頭房地產稅改政策加深市場跌價預期心理，買方多已不願追價；2.頂埔站通車多次延宕，區域房價早已提前反映；3.今年有3家建商，包含「營建5虎」中的皇翔、華固，以及大同旗下的尚志資產在土城廝殺，建商啟動價格戰，房價助跌不助漲，都是促使通車行情失靈的原因。

且第3季以後，預計公開的新建案「價格非常有競爭力。」何世昌說。這也表示土城區的新成屋、預售屋房價有持續往下的拉力，而過去新成屋和預售屋的價格往上漲，在比價效應下，中古屋的房價也會跟著水漲船高，現在同樣情形，新成屋和預售屋行情下探，也將帶著中古大樓和公寓的房價一起修正。

一般而言，捷運周邊房市的漲勢可分成4個階段：捷運規畫定案時，漲多的是土地；動工後，漲多的是預售屋；到了通車前，漲多的是中古屋；實際通車後，漲多的是店面。吉家網不動產董事長李同榮認為，頂埔站周邊的房市早已在通車前漲過一波，現在市場景氣反轉，所以才會出現盤整，但至少愈靠近捷運站的物件房價表現會愈優於市場大盤。

頂埔站原先預計於2013年通車，但一路延宕迄今，全國不動產鴻海頂埔加盟店店東林淑娟表示，過去2年房價漲得最猛，2013年捷運站口的中古大樓每坪30萬元左右就可以入手，到2014年為止漲了1∼2成，成交價拉抬至每坪約35萬元，現在漲不上去屬於「高點震盪」。

操作過上百間房產，投資經歷逾15年，熟悉土城區的房市投資客法蘭克觀察，目前成交冷清的主因是買、賣雙方有相當大的價格認知差距，價差有15%∼20%，買方並不因捷運通車而願意追價，即便願意出價，也都是直接砍到7折，屋主若不想談，買方轉頭就走。

投資客法蘭克直言，他認為土城區的房價還有下探的空間，尤其離捷運站愈遠的物件，砍價空間愈大，雖然看跌，但目前投資客只願意降開價賣賣看，因為現階段出售適用奢侈稅，賣了很可能不賺還要賠錢，而明年售屋「因房地合一稅採利得課稅，所以真正的倒貨潮會在明年新制上路後，這樣才不會蝕本。」投資客法蘭克說。

那捷運周邊的住宅到底可不可以買？什麼時候買？林淑娟說，對大台北地區的房市而言，捷運以前是加分條件，現在是基本條件，離捷運站步行超過10分鐘的個案「有些客戶覺得太遠、連看都不看。」因此，雖離捷運站愈遠的物件，房價愈便宜，但購屋者必須將交通便利性考量進去。

李同榮也認為，捷運周邊的住宅仍是長期持有的選項，現在回跌只是因為漲得太多、太快；他建議要買捷運宅時需把握以下原則：

1.以捷運周邊步行10分鐘的範圍內為主；

2.選擇預售屋時，必須比較新成屋的成交行情，若高於10%以上就有套牢風險。

總結來看，包含預計明年上半年通車的機場捷運線周邊，買方不妨等待這波急漲的房價回歸合理行情後進場，且明年適逢投資客倒貨，將有更多物件可以供買方選擇。

延伸閱讀：

【合庫人壽防癌險】一次性給付200萬，無理賠每5年再領1萬元

【更多精彩內容，請上《Smart智富：smart.businessweekly.com.tw》；歡迎按讚加入粉絲行列www.facebook.com/smartmonthly。未經授權，請勿轉載！】