股災爆恐慌　全球地產中期樂觀│理財周刊　

八月二十四日釀全球股災，台股盤中一度暴跌583點，創下史上單日最大跌幅，陸股更大跌超過8％，加上日、英、法、德股市皆重挫3％以上，美股三大指數亦接力重挫。全球股市慘跌，投資人開始思考轉向投資風險性較小的房地產基金保本。

文．林佳弘

八月二十一日美股重跌530點，導致隔周一(八月二十四日)亞洲股市一片哀鴻遍野，台股盤中暴跌583點，跌幅達7.5％，創下史上單日最大跌幅。

無獨有偶，陸股大跌超過8％，港股、日股等跌幅也都超過3％以上，而傍晚開盤的歐股也跟著延續大跌行情，英、法、德股市皆慘跌逾4％，甚至稍晚開盤的美股也加入股災行列，三大指數開盤立即重挫，美股道瓊工業指數開盤三分鐘即暴跌1089點，來到15370點，跌幅達6.6％，盤中一度因跌深停止交易，隨後跌勢雖趨緩，仍與台股同步創下史上單日最大跌幅紀錄。

經濟傾中 台股慘綠

台股慘跌，讓前一日才祭出「禁空令」，禁止平盤下放空，並將約談疑似涉及與外商勾結統包借券之券商等四項措施的金管會主委曾銘宗，首次在盤中與一級主管緊急開會商議救市措施，甚至還傳出行政院授權國安基金適時進場護盤。面對台股創下史上最大跌幅，金管會罕見地在二十四日下午，針對股市重挫發布新聞稿，試圖藉由信心喊話，穩定投資人對台股的信心。

由於人民幣重貶、中國經濟前景不佳，加上美國聯準會即將升息、南北韓緊張情勢升溫等多重國際利空因素，重挫全球股市，令金管會即便在二十三日緊急宣布禁止平盤以下放空等政策，依舊無法止住台股跌勢。

國發會主委杜紫軍表示，今年經濟是2009年來最壞的一年，情況會有多壞還需再評估觀察。他認為，這次台股重挫是受經濟不景氣影響，包括中國經濟堪慮、油價下跌、市場成長不如預期，加上台灣第三季出口情況不好，在第四季景況有待觀察下，股市要好轉也要等經濟情況逐漸回溫才有機會。

從出口結構可以發現，不僅石油與鋼鐵原物料受到影響，ＩＣＴ產業也跟著衰退，細究原因不外就是受到中國經濟不佳影響；由於台灣與中國經濟連動性深，未來走勢還是得看中國經濟能否有所起色。

這波全球股災影響所及，讓許多投資人資產瞬間縮水，不得不重新審視投資方向與比例，並轉向房地產這向來被視為股票投資最重要的避險工具─此從股神巴菲特(Warren Buffett)分享自身投資房地產的經驗就可見一斑。

巴菲特經驗 農糧報酬高

巴菲特曾在1986年以二十八萬美元，從美國聯邦存款保險公司買了一座位在美國中部內布拉斯加州的四百英畝農場。他將農場交給喜歡農作的兒子經營，並從中了解農場裡玉米和黃豆的產量及營運支出，然後根據這些資料，算出農場報酬率約為一成。他認為農場生產力未來將會增加，作物價格也會上漲，所以持續經營，果不其然，該農場的盈餘不僅成長為原來的三倍，農場本身價格更是上漲了五倍。

巴菲特另一個經驗是在1993年在紐約大學旁買下一棟商業不動產，他根據這棟商辦現金流收益約一成作為參考，九年後租金調漲帶來三倍盈餘成長，每年收到租金已超過一開始投資本金的35％以上。另一方面，他還將當初的抵押貸款於1996年和1999年分別進行再融資，這些操作所帶來的額外收益，如今已經超過當初他投入資金的150％。

巴菲特認為，來自於農場跟紐約大學商辦的房地產收入，在未來的數十年內有可能會繼續增加，即使漲幅不會很大，但這兩項投資的結果讓人相當滿意，且他的孩子與孫子都可以繼續受益。

慎選房地產標的 趨吉避凶

綜觀巴菲特兩次買進房地產時間，分別是在1986年和1993年，這兩個時間點隔年，分別發生了黑色星期一美國股災與墨西哥金融風暴。

1987年十月十九日的黑色星期一股災，當時全球股市在紐約道瓊指數的帶頭下重挫，引發金融市場恐慌，也導致了1980年代末期的全球經濟衰退。

1994年十二月十九日深夜，墨西哥政府突然對外宣布，墨幣比索貶值15％，引發市場恐慌，外國投資者瘋狂拋售比索、搶購美元，導致隔日比索匯率狂跌13％。此外，墨西哥股市因資本外流應聲下跌，三個月後股市ＩＰＣ指數已跌至一500點，比1994年金融危機前最高的2281點，跌幅逾47.94％，超過了墨國貨幣比索貶值幅度。

回頭看這波全球股災與當初巴菲特投資房地產的時機點，似乎有那麼一點似曾相識的感覺，包括中國無預警放手重貶人民幣，引發相關股市重挫，也進一步引發歐美股市跟著大跌。對股票投資人而言，一次閃電崩盤，或是幾次股市的大幅波動，都會對投資方向錯誤的投資人，造成嚴重的資產虧損。

相形之下，投資房地產所受的影響來得小很多。巴菲特曾表示即便在2008年下半年，市場進入極度的金融恐慌與嚴重的經濟衰退，他也從來沒有打算要賣掉他在紐約的房地產─如果他賣掉一個有著良好長期前景的穩固企業，絕對是一個愚蠢行為。

亨德森遠見全球地產股票基金經理人Tim Gibson指出，隨著債券收益率上升、中國股市出現大幅調整，全球股市全線走跌，然而市場交易數據顯示投資及自用市場持續強勢，地產類股票與債券價格的關聯性仍然處於較高水準。Tim Gibson相信地產作為一種資產類別仍然具有優勢，投資者需求將繼續加強。

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