專家教你套房投資七大不敗原則│理財周刊

文．莊孟翰(顏瓊真整理)

台北市劉小姐問：過去，有聽過不少「包租婆」買出租套房做投資，而「低總價」時代，套房產品似乎也很受歡迎，請問，該如何挑選呢？

隨著都市人口集中以及居住環境日漸擁擠，個人的生活空間逐漸趨向經濟化、小型化，於是「麻雀雖小，五臟俱全」的套房乃應運而生；尤其，隨著社會變遷，單身人口以及夜生活者逐漸增加，套房需求亦隨之與日俱增。惟選購之前，應格外注意以下各相關重要事項，俾確實保障自身權益。

一、投資報酬率

一般購買套房除了少數自用之外，大多是想藉著出租或轉售而獲利，因此，應該特別注意租金行情以及出租率之高低。在衡量成本和收益時，更應就每年預期之出租期扣除空屋期、委託出租與稅費成本後，加以計算房租收入。一般而言，一年之出租期應以10.5個月來計算較符合實際。

若只以出租獲利為目的，應注意出租套房通常是以「戶」為計算單位之特性，而與坪數大小較少有直接關聯，亦即，一般承租人大都會以負擔能力作為衡量基準，因此一戶8坪與12坪的套房往往月租相差無幾，而購買成本卻有相當差距，遑論其間還有公設比高低的問題。

由此觀之，坪數不大、價格較低廉的中古套房，其經濟效益往往較高。

二、方便性

應注意附近的交通狀況和生活方便性，尤其是工作地點的距離以及休閒、娛樂等相關設施，例如忠孝東路四段捷運永春站「MOMA」套房產品得以快速銷售，便是典型的實例。此外，亦應將停車方便性問題列入考慮。這些事項都與租金及出租率息息相關，絲毫不容忽視。

三、規劃管理

選購套房除應重視規劃設計，更應注意管理服務等問題。一般而言，只要規劃管理得當、兼顧生活方便性及安全無虞，即使價格貴一點，也相當值得，因為這關係到日後租金的高低和增值潛力，尤應注意的是戶數最好不要太多，以免過於雜亂或形成治安上之死角。

目前市場上已有不少「智慧型」套房，其加強了管理服務的功能，與傳統出租套房相較，無論是出租率或租金，均有相當明顯的區隔。此外，購買中古套房時，還須特別注意是否有色情或其他不法行業侵入，以免一旦發生事故，脫手不易而蒙受損失。有關這些資訊，只要上網查詢即可一目瞭然。

四、私密性、安全性、寧適性

一般而言，隱私的保密與生活安全是套房之特色所在，即使是小至鄰房隔音問題都不容忽視。西門町某商業大樓，每一樓層均規劃有70多戶的套房，不僅平時門禁管制不易，一旦遇有緊急事故，個人身家財產之安全性更將面臨考驗。

時下套房的租用者不乏講究生活品味的單身貴族，其對寧適性更是特別重視。

五、建材設備

對於主要建材如外觀、大門、地板、牆壁、天花板、門窗、衛浴設備、廚具、冷氣等，均應力求精緻，不僅出租時可有較高收益，即使日後脫售，亦可賣得較好的價錢。

六、面積核計

一般而言，套房因戶數較多，虛坪也就特別大，因此對於「大公」、「小公」等公共面積之分攤計算，以及陽台、露台、雨遮坪數之歸併等問題，皆須仔細核算清楚，以免平白分攤太多不合理的虛坪面積。

七、停車位

時下套房多以附加裝潢之樣品屋型態出售，不過由於進口建材與一般建材的質感差異甚大，因此購置套房時除應注意停車方便性，如有足夠的自備款，最好再添購停車位，此不論是在自住、出租或出售，均較具停車方便之附加價值。

隨著經濟發展、高房價以及都市生活型態的改變，未來套房的需求必隨之增加，選購前如能多一分留意，就可增加一分購屋權益的保障。

房市差 代銷公司度小月

淡水梁小姐問：最近有新聞報導，很多建案連接待中心都已經不蓋了，這跟房市景氣好壞或售價有很大關係嗎？

一般預售建案搭建接待中心，主要是方便購屋客人上門時，有建案模型或樣品屋用作介紹，及至豪宅市場興起，動輒上億元蓋成的接待中心，可說是奢華無比，能讓購屋客戶體驗未來豪華氣派的舒適居家生活。尤其是針對不少貴婦團設計的「衣帽間」，擺上LV、CHANEL 香奈兒、GUCCI等精品，更會讓一些懷抱貴婦夢的女性購屋者興起「我就是想要擁有一個像這樣寬敞的衣帽間」的想法，進而吸引顧客儘快下訂。

不過，羊毛出在羊身上，動輒花費數千萬元或上億元裝潢的接待中心，未來還是會算在消費者的購屋成本上。

根據目前推出建案的建商與負責代銷的代銷廣告業者間的成本算法，業者大都會以總銷金額的5％~6%，作為代銷廣告公司搭建接待中心、雇用銷售人員、刊登報紙或雜誌廣告支出等費用(約占3%)，以及代銷廣告公司應得的利潤(約占3%)。

當房市景氣較佳時，預售案大約可在1~3個月內完銷，愈快完銷的個案，廣告支出愈少，代銷業者的利潤就愈高。

不過，自從政府積極打房後，房市景氣急轉直下，自去年起出現不少「包銷」案改為「純企劃」，而如今再出現建商及代銷業者不搭設接待中心的做法，唯一能夠解釋的只有房市走空，房子不像過去那麼好賣，代銷業者只能以「度小月」心態迎接苦日子的來臨！

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【原文刊載於《理財周刊》774期，更多精采內容請上《理財周刊》官方網站；《理財周刊》官方粉絲團。未經授權，請勿轉載】