爹不疼、娘不愛！商辦行情吹寒風│理財周刊　　

房地合一稅拍板定案，35~45%的高稅率逼退外資棄守台灣，若再加上壽險資金及個人資金流向海外置產，商用不動產已落至「爹不疼、娘不愛」的窘境。

文．顏瓊真

房地合一稅拍板定案後，相關後遺症的討論紛紛出籠，其中因35～45％高稅率，迫使外資棄守台灣，轉進亞洲其他國家，而台灣打房也讓國內資金大幅流向海外，使得商辦市場「爹不疼、娘不愛」，成交量持續下滑。

政策逼退 外資棄守

戴德梁行研究顧問部協理薛惠珍指出，由於壽險投資房地產資金外流及房地合一稅制改革等因素，今(2015)年第二季房地產交易量大幅下滑，買賣成交量(不含土地)僅新台幣86.23億元，較上季和去年同期分別銳減63.3％、16.9％。

買氣雖然一路下挫，但因市場尚未出現倒貨現象，且賣方融資成本仍處於低檔，價格未見明顯鬆動，只是買方對價格下調有更大的期待，致買賣雙方對價格無交集，終令交易量持續萎縮。

薛惠珍指出，房地合一稅於六月拍板確定，對於本地企業是以稅率17％併入營利事業所得稅結算申報，影響較為有限，但外商投資法人受衝擊頗大，以台灣分公司的持有方式，其不動產交易利得稅率將大幅增加為35～45不等，大幅壓縮資本利得空間，儼然對外資投資台灣房地產築起一道高牆。

薛惠珍說，雖然房地合一稅採日出條款，要明年一月一日才啟動，因此，想要適用舊制的外資買家，仍有未來半年的進場時機，但為因應明年新制上路，據了解，外商私募基金正在研擬交易架構的調整，例如境外交易或成立子公司，期能調整出符合投資效益的架構。

外資企業談到，若在台灣投資的交易成本的稅費增加，侵蝕到投資獲利，則不排除棄守台灣，轉移陣地至其他亞洲國家投資不動產。

土地買盤轉往台北市以外

薛惠珍表示，房地合一稅目前影響投資市場的主因，仍在於投資人認為市場價格已來到高點，買賣雙方的價格認知普遍存在差距，預期下半年投資交易量仍處於低水位。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出，今年第二季前十大土地交易中，僅有一宗位於台北市，即元利建設以自然人名義，標得位於東方工商南側約三六七坪之軍方土地，其餘九大土地交易皆不在雙北市，其中桃園市與台中市等二都即占了六宗。

從土地投資區域的轉向，不難看出定調「自用住宅免稅額四百萬元」的房地合一稅，除了將導引產品規劃朝向中小坪數外，也將開發商推向一、兩千萬元總價帶為主的桃園、新竹和台中等地區。

防陸資炒樓 持有戶數設上限

仲量聯行董事總經理趙正義也談到，政府對於陸資來台投資房地產的態度是愛恨交織，一方面希望開放他們來投資，但又怕他們來台炒樓。因此，政府宣布自七月一日起，規定陸客買單一社區以10％為上限，據了解，有意來台的陸資或個人都對此表示失望。

趙正義說，2008年金融海嘯前，外資對台灣商用不動產的投資金額都有五、六百億元，但隨著資金投資報酬率從10％以上，一路下降至6～8％，到目前約3～5％，使得外資來台投資金額年年下降。

如今，政府推動房地合一稅，對於外資企業採取四五％的高稅率，勢必使投報率再往下降，在「無利可圖」下，只有迫使外資企業棄守台灣。

他擔心，長期下去，台灣的未來處境將更糟，因為不只是外資「錢不進來」，台灣資金外流的情況也會更嚴重。

仲量聯行估計，去年全年境外投資總額為新台幣330億元，但今年截至六月初，境外投資額已達新台幣四三六億元，其中，壽險公司對外投資的腳步愈來愈積極，錢的流出更快速。

國內游資充沛 買家不出手

國內前十大壽險業者至今年第二季，尚可用於投資不動產的餘額達新台幣三．六兆元，較去年同期成長一六．四％，顯見國內游資仍為充沛，惟因政府針對壽險業投資國內商用不動產的限制，以及主要都會區偏高的資產價格，使投資方在考量最低投報率後，多數仍維持觀望的態度。

高力國際也提到，不動產市場基本面受政策的衝擊，尤其是稅制和融資管控，使本季交易量低迷，投資人普遍對後市抱持觀望態度，除非價格修正給予足夠的進場誘因，預期觀望氛圍將會持續。反觀，有意出售之賣家應把握時機，以免價格面臨更大幅度的修正。

趙正義另談到，財政部在七月三日召開一千五百億元的招商投資說明會，釋出民間參與公共建設投資商機案源，包括促參(ＢＯＴ等方式)、招標設定地上權、都市更新及商港區投資開發等不同類型七十三件，另台北市政府於十日也召開六大開發案的招商說明會。

就其與外資和壽險業的接觸來看，他們都反映，在台投資，若是政策不友善或不利投資，就寧願持觀望態度。換言之，政府如何引導民間豐沛的資金促進經濟發展，將是台灣當前發展的重要課題。

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