炒農地勝炒房 游資狂炒東部農地│理財周刊

政府打房，許多投資客沒獲利空間，轉而搶進東台灣炒作農地，使其近幾年的價格都有翻倍的漲幅。這種亂象，引發外界一陣撻伐，也讓政府打算祭出緊箍咒。

文．顏瓊真

政府打房，針對一般房子祭出「奢侈稅」的箝制措施，農業用地及農舍却不在適用範圍，加上2000年一月修正公布的《農業發展條例》，將原本只限農民身分才能購買農地的規定放寬至自然人即可，更帶動台灣東部宜蘭、花蓮及台東等地區農業用地價格暴漲，出現翻倍的一波補漲行情；然而，農業用地炒作太兇，也引發一波檢討聲浪。

全國不動產企研室主任張瀞勻指出，去年在房地合一政策未明，以及央行擴大選擇性信用貸款管制區之衝擊下，房市交易清淡，全台建物買賣移轉量為三十二萬五九八棟，創下ＳＡＲＳ以來新低量。只是，台灣因游資仍多、利率偏低，資金在撤出雙北市和桃園市後，遂轉往東台灣搶地！

東台灣農地移轉量 年成長逾三成

根據內政部統計，去年全台土地買賣移轉量總計六十四萬八九七七筆，總面積為一億一八三六萬坪，其中東台灣的宜蘭縣與花蓮縣異軍突起，移轉量分別較2013年增加37％及39％。

此外，宜蘭縣去年土地買賣移轉量為三七二萬餘坪，年增率達37％，且自2011年以來，土地買賣移轉量已連續四年呈現正成長，尤其農地交易狀況更是熱絡。觀察實價登錄資料則可發現，宜蘭縣去年土地交易量前三名的礁溪鄉、三星鄉和冬山鄉，農地交易件數占土地交易件數更達65％～80％。

農用土地大幅減少，引起不少農業保護團體的重視。立委陳節如即於四月份召開「農地應該農用，農舍更應該農用」公聽會，希望幫政府抓藥方。

學者批農舍商品化嚴重

與會的德霖技術學院不動產經營系兼任副教授林根旺，就農委會提供的資料指出，2008年～2013年之農舍興建起造人建照資料，在全國共有一萬六三三八筆農舍，約成長194％。

另外，宜蘭2000年～2015年三月的興建農舍數量，計有七五五一件，農舍買賣移轉登記共4999件，興建完成的農舍有64％移轉給他人；其中單就2009年～2014年新建農舍件數為3409件，最近三年內移轉案件計2094件，移轉比率62％。無論從長期或近期來看，移轉比例均非常高，顯見農舍商品化情形嚴重。

農舍問題根源在於《農發條例》第十八條規定語焉不詳，導致新農與老農一國兩制，農民資格漫無限制，亟待修法。

林根旺建議應全盤檢討農地蓋農舍的政策，農民資格應嚴格限制，而農舍既然是農民在無農舍的前提下准予興建，理論上其在從事農業生產期間，就應負有維持農舍之義務(除非有不得已之事由)，且原則上不得再移轉農舍，因此農舍禁止移轉之期限應予延長，以杜絕炒作空間。

台灣農村陣線也談到，《農業發展條例》鬆綁炒作、豪宅濫建已成農地悲歌，而農舍亂象也意味政府失能、修法嚴管刻不容緩。

由於《農業用地興建農舍辦法》係屬中央法規之行政命令，中央主管機關本有職權立即修訂，應即依母法「農用」之原則，明訂得興建農舍之「農民」條件，以實際從事農務之身分做為起造及承受移轉之判準，並從嚴訂定興建農舍之「應遵守事項」，杜絕非農民起造非農用農舍，導致優良農地不斷流失之亂象。

此外，針對農委會主委陳保基，於四月九日曾提及該會花了一年半的時間調查分析，2008年～2013年共起了一萬六三三八筆農舍，其中實際從農、具有農保身分的僅五八四八筆，占35.8％，顯示六成以上農舍起造者並不具備該有資格，顯示其存在「非常嚴重的漏洞」。

而對於在六月將修正《農舍興建管理辦法》限制等作為，公聽會認為，農委會雖後知後覺，但為時不晚，希望應該硬起來積極捍衛台灣農地農用、農舍農用。

三大因素造就東台灣交易熱況

21世紀不動產董事長王福漲表示，這一波東台灣農用土地被炒作的原因有三點，一是政府打房，造成資金撤出雙北市後，轉往東部搶地、圈地。

二是交通的改善。以宜蘭地區來說，如雪山隧道開通後，大幅拉近了台北到宜蘭的距離，不塞車的時段，只要五十分鐘就可抵達。另就花蓮來說，雪隧也讓台北客開車到花蓮的距離縮短；再者，搭乘「普悠瑪號」到花蓮也只要兩小時。至於台東地區，原本自強號要五個小時，一般普通車要6、7個小時，但自「普悠瑪號」延駛至台東後，則一舉縮短至3.5個小時。

第三，則是觀光題材，讓好山好水的東台灣，受到國內外旅客的喜愛。像宜蘭礁溪的溫泉與美食、花蓮的太魯閣國家公園，而台東除了也有溫泉與知名的釋迦外，熱氣球嘉年華更是舉外知名。

宜花東三地的一些房仲業者也談到，最初，也許只是觀光人潮，讓西部民眾欣賞到東台灣美麗的風光水色，但也就在那一眼的感動中，不少人興起到此退休養老的意念，加上東台灣的房價遠比西部來得平實，也打動這些人前進東台灣置產。

王福漲表示，雙北房價過高，一般有自住需求的購屋者無法承擔，紛紛選擇桃園或是東台灣宜蘭、花蓮等交通便利，與雙北形成一日生活圈等城市。

截至去年十一月為止，宜蘭縣從外縣市遷入的人口共有8132人，雙北群眾就占了約六成，其中以新北市最多，有將近三千人。

王福漲指出，交通便利、環境優渥且生活機能逐漸增強，加上房價總價低，東台灣逐漸變成多數群眾嚮往的退休養老聖地，然而新移民湧入必然也拉抬東台灣的房價。以宜蘭礁溪重劃區為例，去年一坪約45萬～50萬元，今年一坪最高60萬元，漲幅二～三成；政府近期為抑制飆漲的房價也採取了相關措施，其中宜蘭的方屋標準單價與雙北市、高雄市一同調漲，宜蘭縣約增幅35％。

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【原文刊載於《理財周刊》766期，更多精采內容請上《理財周刊》官方網站；《理財周刊》官方粉絲團。未經授權，請勿轉載】