房市生變？聚焦北台灣三都房市政見│理財周刊

北台灣三都市長中，台北市及桃園縣長都換新人執政，正所謂「新人新政」，就房市政策上，他們的一舉一動，可說牽動了不少人的神經。

文．顏瓊真　攝影．鄭暐琪

九合一選舉已落幕，北三都的市長寶座，除新北市長由朱立倫連任成功外，台北市長及桃園縣長，皆分別由柯文哲及鄭文燦脫穎而出，在新人新政之下，勢必牽動二都的房市變化，也將成為媒體關注的焦點。

以台北市為例，身為台灣房市高房價的指標區域，區內除了有豪宅、蛋黃區、蛋白區房價，也有老舊公寓等具有都更題材的話題；而在選舉期間，喊得漫天價響的則是「社會住宅」的議題。柯文哲所提出的住宅政策有兩大主軸，一是「社會住宅」，其預計興建月租金每坪五百元、共五萬戶的公共住宅，讓住宅從投資標的變回居住權利。

「社會住宅」的土地來源是在台北市內找出一百公頃可無償使用的公有土地，包括：市府自有土地、市府自有土地參與都更分回住宅、捷運聯合開發分回住宅及國有可建築空地等。市府將向銀行貸款一千億元，完工後以承租戶租金本利分成五十年攤還。

至於「公辦都更─老屋新生」部分，柯文哲認為，台北市屋齡超過三十年以上的房屋約有四十八萬戶，占台北市房屋總量的55％，因此未來十年內台北市建物老化問題將邁入高峰期，故大量建築物急需改善或重建，都市更新迫在眉睫。

社會住宅成敗 柯文哲政績指標

而為什麼都市更新會失敗呢？柯文哲表示，建商只做有利可圖地段、小規模的更新，結果需要更新地區(如萬華區、大同區)無人聞問。簡而言之，台北市的都更問題就是政府不見了，因此，他主張「公辦都更」，包括具體的四大步驟：

一、政府出面，選定確實需要更新的地區，主動推動更新計畫。台北市四、五樓以下老舊公寓及二十二處整建住宅，應該優先辦理。

二、政府出面，整合居民意願，擬定更新計畫。政府應該主動介入，出面協助更新過程中最困難的規劃和整合過程。

三、提供住戶多元的選擇。更新區內之老舊建物，住戶可以選擇「原地改建分屋」、「估價轉賣政府」，以及「易地分配新屋」；住戶可依需求選擇自建、委建、合建等不同方式。

四、公開遴選建商或營造商。住戶可選擇不出錢，與建商合建；或者也可選擇自己出錢、用房地向銀行貸款，自建或委託廠商興建。如此既可運用民間效率，又可將更新之利益，分享民間。

公辦都更 政府人力是關鍵

《好房網》總編輯吳光中指出，台北市作為國際城市的一環，但老舊窳陋的城市光景是端不上國際舞台的。若柯文哲就任後能讓因「文林苑事件」而幾乎「胎死腹中」的都更案恢復一線生機，將會令人有所期待與肯定。

不過，都更流程冗長，走完一個流程，往往少則四、五年，多則十數年都有。柯文哲「公辦都更」的考驗，在於現有都市發展局承辦都更業務的人員少之又少，待審核的案子幾乎都堆到天花板了。

住商不動產企劃室主任徐佳馨則認為，柯文哲四年任期可望有政績的是「社會住宅」，因為，只要清查現有的市有土地等土地來源，找出最適合的地來蓋社會住宅，時間少則一年半、多則三年，房子就能蓋出來。

吳光中也談到，台北市到處都可見荒蕪的空地，也不知是市有地或軍方用地，但市府財政局應早就有清查清單；柯文哲上任後，相信很快就能掌握哪些地區拿來蓋社會住宅的難度最低，而只要他能籌措財源，應可盡快給市民一個滿意的答案。

捷運聯開新炸彈 建商剉著等

而新人尚未就任，柯文哲即針對捷運聯合開發案丟出新炸彈，指「美河市」等聯開案開會、審查等資料，將會掃描並公開刊登於網路，以後不見天日的聯開案相關資料將攤在陽光下，且新市府團隊對於前朝決定好的權益分配比例，可能不會照單全收。

《住展雜誌》企研室經理何世昌表示，若不儘早解決聯開案權益分配問題，線上聯開案、尤其是近完工的聯開案，即使蓋好也沒辦法賣，新房子勢必淪落去養蚊子。

相較於柯文哲成為媒體新寵兒，新北市長朱立倫則因參選國民黨黨主席占據新聞版面，政見更是各方矚目。

就新北市住宅政策而言，朱立倫實則強調其既有政績，包括：興建青年社會住宅示範基地，鼓勵青年打拼成家；2012年起開辦捷運青年住宅租金補貼，給年輕租屋族實質的居住扶助；此外，提供新婚租金補貼，以鼓勵青年在新北市成家、在地生根。

新北住宅政策 四大基調

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，新北市在交通上和台北市連線，「三環三線」擴大台北生活圈，提升通勤族跨區移動的便利交通和居住品質；至於房市政策則以增加供給為主要方向，包括著眼淡水河岸兩邊的住宅資源，將之部分開放作為社會住宅。

此外，今年年底前新北市各區運動中心陸續到位與啟用，不僅提高生活機能、縮小區域差異，也讓新北市民不再隔牆興嘆，對購屋小資族有明顯的磁吸作用。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛則談到，朱立倫「三環三線」的交通政策仍將扮演新北市房市多頭的火車頭角色，其中已動工興建、兩年內可完工通車的土城頂埔延伸線、捷運機場線及環狀線第一階段(新店─五股)將是未來房市的亮點區，另萬大線及淡海輕軌則待發酵。

另一方面，新北市所推動「簡易都更」已有一、兩件案子上線。有別於傳統都更既慢且不容易成功的老路子，「簡易都更」以基地門檻低、審議流程快為推動重點，反而比較容易看到成績單。

傳統的住宅政策大多以扶助弱勢為優先考量。黃舒衛指出，朱立倫的住宅政策有四大基調，第一是針對沒有房子但想買房的市民，提供購屋貸款利率補助；第二是沒資金買房者，則有租金補貼；第三是重視二十～四十歲的年輕族群，利用三處公有地推動「青年住宅」；第四則是社會住宅。

航空城震撼彈 業者心驚

桃園縣即將在今年底升格為直轄市，新當選的鄭文燦將成為第一屆市長，未來桃園的發話權也將占據不少媒體版面，如航空城的走向，絕對是最夯的話題。

像選後即傳出鄭文燦表示，徵收土地首要條件是獲得地主同意，他將尊重地主意見，嚴格執行「先建後拆」原則，對原計畫進行修正，此舉對於航空城能否如期發展再次充滿未知數，就好像投下一顆震撼彈，讓外界擔驚受怕。

鄉林建設董事長賴正鎰則指出，台灣要成為國際觀光大國，首要提升桃園國際機場在全球的轉運競爭力，而爭取陸客能否來台中轉，建設桃園航空城絕對是關鍵因素。他說，航空城計畫若延宕，市場商機將拱手讓給香港、新加坡、日本和韓國。

21世紀不動產青埔站前加盟店東李龍麒說，若航空城暫緩開發，投資客觀望心態將加重，除桃園市外，原本因航空城計畫而房價大幅提升的大園鄉及蘆竹鄉等區域將受較大影響。

購物商場開發 不受影響

另鄭文燦表示，航空城現有的土地徵收發還地主比例，將從40％提高到45％，這也牽連到外界認為與航空城緊密聯繫的青埔重劃區。

李龍麒指出，倘若航空城釋放的土地減少，建商反而有可能轉手進入青埔區，目前青埔大大小小的建案約有六十餘個，有持續增加的可能。

由於桃園交通網絡建設尚未有明確的暫緩消息釋出，涵括三大年底即將通車的機場捷運站點、交通便利的青埔區，加上國壽與華泰名品城OUTLET等題材串聯，青埔重劃區受影響反而不大，將持穩發展，未來航空城的發展將如何影響桃園房市，具體還有待觀察。

交通建設 扔是房市定心丸

而航空城傳出暫緩開發行程，也讓目前正如火如荼動工興建中的華泰名品城受到關注。華泰名品城總經理王懿君說，有接到不少關心電話，但華泰名品城並不在航空城範圍內，故不受影響，且目前工程進度還稍為超前，預定明年八月開幕的進度不變。

21世紀不動產汎太經國家名店協理張耀宗估計，升格後大桃園地區在兩年內土地漲幅仍約可達30～50％，而交通建設將是未來四年的主軸，包括台鐵捷運紅線、航空城捷運綠線及2015年十月預計通車的機場捷運藍線；另在國道1號五楊高架開通、國道2號拓寬完工及捷運路網等交通建設帶動下，桃園將建構「目」字型的捷運系統，交通建設仍將成為桃園爆發力十足的房市利多因素。

台灣房屋機場捷運直營店店長林冠宇談到，在鄭文燦的四年任內，航空城絕對是其最可發揮的「政績」，因此，鄭文燦要修改原計畫到何種「程度」，是外界在觀察的。他說，他有很多口袋深的投資客戶都在等，如果航空城開發案流程「照走」，一些投資客還打算「加碼」購地。

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