打炒房策略奏效？央行5波信用管制　新增個人房貸人數暴跌二成

自2020年底至今，中央銀行已五度實施對不動產市場的選擇性信用管制。根據聯徵中心的數據，今年全國在1月至4月間新增的個人房貸總人數達到82,118人，相較去年同期已經大跌了20.2%。此外，在1月至5月的全國房地產買賣移轉棟數共計112,656棟，與去年同期相比也下降了21.3%。顯然，無論是交易量還是貸款人數，都有明顯的下滑趨勢。

▲全國新增個人房貸總人數及買賣移轉棟數。（圖／住商機構提供）

大家房屋企劃研究室的總監郎美囡分析，政府針對房地產市場的整頓政策不僅包含房市管制，還包含了如平均地權條例子法、房地合一稅2.0等法規，並且還有央行的升息政策。這一系列的政策在第五次房市管制前就已經讓市場的熱度降溫，因此當第二套房的貸款限制提高到70%時，換屋族受到了強烈的衝擊，央行為了降低換屋族的困擾，緊急提出了排除條款。

過去幾年的買賣移轉棟數和新增房貸人數在2021年創下歷史新高，當年的買賣移轉棟數達到34.8萬棟，新增房貸人數達到30.5萬人。然而，兩個數據在2022年都有所下滑，買賣轉棟數減少到31.8萬棟，年減8.6%，新增房貸人數減少到29.2萬人，年減4.2%。

郎美囡指出，雖然目前的數據顯示房市交易已經降溫，但房價並未有明顯的下降。這主要是因為賣家降價的幅度還達不到買家的心理價位，因此成交率較低。市場上只看到少數的降價交易，特別是在二手房市場，很難形成一個區域的價格下跌。

▲央行也使用簽訂切結書的方式來解套。（示意圖／shutterstock）

避免管制誤殺　切結書解套

住商不動產企畫研究室的執行總監徐佳馨表示，政府為了健全房市推出了多項政策，這些政策的目的是好的，但在實施央行的選擇性信用管制時，也曾對換屋族造成傷害。當時，央行也使用簽訂切結書的方式來解套。現在，夫妻兩人也可以透過配偶貸款的方式來解套。然而，銀行還沒有制定出切結書的作業流程，所以建議買家在簽約前要先了解銀行的規定和貸款條件，避免出現資金不足的情況。