壽險業投資不動產 量價減半

草根影響力新視野 文：林旻柔

房市不景氣，壽險業對國內不動產投資，不論是量或價亦大幅減少。根據信義全球資產統計，2011年至2015年間壽險業投資不動產資料，國內16間壽險公司投入台灣不動產共計3,377億元，過去，一年平均投資額為700億元，平均每年大約有20件投資案。不過，今年截至10月底止，共有9件投資案、301億元的交易額，件數僅去年的一半，成交額表現更是大不如前。值得注意的是，與高峰期2012年相比，甚至僅剩不到3成的交易規模；房市進入寒冬，壽險業的投資也相對保守。

回顧過往，壽險業投資國內房地產金額最高落在2012年房市頂峰期，當時，壽險業投資金額不僅超過千億，成交案件數量為46件，亦是歷年最高；而在2013年至2015年間，維持平均大約一年18件的交易量。隨著國內房市逐漸走下坡，壽險業者也轉向尋求海外投資標的，2014年開始投資歐洲不動產投資；2015年期間，壽險業者對海外不動產金額高達500億元，幾乎追平國內不動產投資金額，顯見房市的不景氣，使得壽險業者已將投資焦點轉向海外；不過，隨著英國脫歐、英鎊匯率波動風險超過預期，壽險業的投資方向可望回到國內不動產市場。

值得一提的是，今年壽險業對國內不動產的9件投資案中，就有7件為土地投資，主要因為商用不動產價格已達高點，若非有穩定高報酬率，難獲業者青睞；此外，由於土地得以自行調整開發，相比投資商辦，自主運用性更高，因此較受壽險業者青睞。壽險業購入土地進行開發，投了投資用途外，也量身訂作，打造符合自用需求；包括，國泰人壽於10月標下桃竹高鐵特定區3筆土地，其中桃園2筆土地，1筆將開發自用，另一則將結合原有華泰名品城投資開發。南山人壽則在9月買下台中西屯區土地、全球人壽年初投資台北希望廣場地上權案；其他有富邦人壽則購買內湖東京企業總部大樓、台灣人壽購買高雄漢來新世界等。當前房市景氣不佳，又遇上房屋稅、地價稅大漲，大幅影響商辦投資收益，因此，近兩年壽險業者投資零售、純辦案件減少，成交地點也不再僅集中於雙北地區，對於精打細算的壽險業者而言，除非有穩定的高報酬率案件，絕不會輕易出手。不過，以往備受壽險業者青睞的歐洲房地產市場，因為局勢變動顯得不穩定，未來壽險業者之投資方向，應該仍會朝國內不動產市場發展。