一招就看懂 避免銀行估價大縮水│理財周刊

記者: 理財周刊
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一招就看懂 避免銀行估價大縮水│理財周刊

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台北莊太太問:

柯P上台後,有關房市的政策很多,之前提出民眾買第2房不給貸款,如果這樣做,打房會有效果嗎?

A:我之前有談過,有關民眾購屋貸款權限,基本上掌握在銀行,政府官員的建議,都只是參考值,而若政府真的實施第2房完全不能貸款,預期房市將會因信心面的影響而大幅重挫,這種「硬著陸」所衍生出的後遺症,恐怕也不是政府官員所樂見。

不過,我要提醒有能力購買兩戶以上的民眾,銀行緊縮貸款的方向是愈來愈緊。

也許不少人還停留在房貸成數僅由以前的9成、8成,調降至7成,甚至只到6成為止,而誤以為購買總價1000萬元的房子,還能從銀行貸到600萬元。

「錯!」一般而言,在景氣階段房價因逾漲愈高,銀行為爭取放款,往往會默許總價1000萬元的房子,予以「超估」至1200萬元,然後再以8成高額核貸,倘若個人信用良好,還可在估值內以信貸方式增貸。

但現今,銀行卻是以「低估」方式因應,亦即1000萬元房子,估值可能只有800萬元,若只核給你6成,那麼800×60%=480(萬元),如此一來,購屋者就得準備自備款520萬元。

另外,如果是地段較差的房子,銀行可能只估到700萬元,亦即700×60%=420(萬元),要拿出來的自備款就是580萬元。

想想看,買1000萬元的房子,要拿出超過一半的自備款,此就受薪階級而言,若說「天方夜譚」或許誇張,但多數人想要存到500多萬元的自備款,的確相當不容易。

一般而言,央行只要透過銀行信用管制的手段,提高民眾自備款的額度,就會產生抑制買盤的力道,迫使房價往下修正。

不過,因為很多人有換屋的需求(小換大、舊換新),政府若過度緊縮,將造成民眾得先賣掉手中的房子,先擁有一筆錢後,才有能力進行換屋,極易引發民怨,也讓原本只是單純要壓抑投資客的手段,卻連帶波及一般民眾!

在此必須提醒的是,現階段房市景氣漸趨低迷,銀行估值與核貸必然益趨保守,購屋之前得仔細自我評量。

 

工作及結婚  落地生根宜買房

竹北黃先生問:我是剛踏入社會的新鮮人,目前在竹北工作,因年底要結婚,想請教竹北房地產現在是租或買較合適,另較接近高鐵的居家房價如何?

A:其實我也是外地人到竹北工作、買房及結婚,然後在此落地生根,故基本上我會建議「買房」比「租房」好。

以我為例,2009年左右買房,總價大約700多萬元,但目前的房價約值950萬元,等於6~7年內增值了250萬元,這遠比把錢放在銀行生利息還好,而且因為是自己的房子,可以根據自己的構想精心布置,回家會比較有歸屬感。

有一名在去(2014)年第三季成交的客戶,老婆是在北一女任教的老師,自己則在新竹科學園區上班,他們在台北市找了很久的房子,但市中心的高總價讓他們買不下手,連到新北市中和及永和看房,總價也都比在竹北購屋還高。

雖然老婆坐高鐵到北一女上班,高鐵費用比較高(若住在雙北,先生一樣要通勤至竹科),但算了算夫妻倆通勤時間及相關花費後,他們認為,在竹北買房還是比較划算,而且竹北重劃區的房子,屋齡都很新,可以住新房子的感覺,也讓他們最後決定在竹北置產。

過去,竹北的房市炒過一波,房價高漲,但近幾年政府積極打房,房價平盤整理,對於想要自住買房的人來說,反而有機會買到貨真價實的物件。

若以高鐵站為放射點,5分鐘內3~4房的產品,每坪房價約35~40多萬元,但因建商當初規劃該區是想賣給具有商務需求(利用高鐵通勤洽公)的中高階主管,此族群口袋通常較深,所以都規劃80~200坪的產品,以至於總價常高達3000~5000萬元。

不過,此區域也有一些10坪上下的套房產品,總價約350~450萬元,自住及投資客都有,每月租金約1.2萬元,堪稱合理。

另外離高鐵站5~10分鐘內的3房產品,每坪25~35萬元,不含車位的總價约1100~1300萬元,含車位約1200~1500萬元。由於這地區有不少社區都是規劃雙車位,所以我會建議優先考慮有車位的物件。

至於路程超過10分鐘的產品,約從高鐵走路至嘉豐南路一帶,房屋總價約落在1000~1200萬元之間,也都是購屋置產熱門的搜尋地段。        (顏瓊真整理)

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【原文刊載於《理財周刊》762期,更多精采內容請上《理財周刊》官方網站;《理財周刊》官方粉絲團。未經授權,請勿轉載】

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    最後更新時間:2015-04-02 14:42

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