台南屋齡超過30年中古屋交易創新高　專家提醒：需注意「耐震力」

近日，台南鐵路地下化工程因挖出古跡而延宕的消息引起廣泛關注。在府城台南，古跡比比皆是，老房子更是隨處可見。根據內政部不動產資訊平台顯示，2022年台南市屋齡30年以上的住宅買賣移轉筆數為4224筆，佔全市住宅買賣移轉總筆數10592筆的40%，創下歷史新紀錄。與2019年的27%相比，短短3年時間，台南中古屋交易佔比大幅增加13個百分點。

▲ 2022年台南市屋齡30年以上的住宅買賣移轉佔比創新高（圖／東森房屋提供）

東森房屋台南成功海安加盟店店長黃家珅表示，台南精華區土地資源有限，新建案價格屢創新高，加上都更或危老重建的腳步追不上房屋老化的速度。預算有限且習慣了精華區生活機能的購屋民眾只好將目光鎖定中古屋市場。

黃家珅指出，一方面，台南市的開發較早期，建築物屋齡普遍較高。內政部不動產資訊平台統計顯示，截至去年第四季，台南市的住宅平均屋齡高達33.64年，屋齡30年以上的中古屋數量達37萬宅，佔全市房屋稅籍住宅類數量的51.6%。市政府雖然近年來推出多項危老重建及都更政策，但因老舊公寓整合困難，以及營建成本上升，導致許多民眾持觀望態度。目前台南老屋改建進度遠不及房屋老化，內政部營建署資料顯示，截至今年2月底，台南危老重建核准總計264件，都市更新核准總計92件，案件數量在六都中僅排第4。

▲ 歷年台南市屋齡30年以上中古屋住宅買賣移轉筆數佔比（圖／東森房屋提供）

另一方面，南科、台積電、新興重劃區、鐵路地下化、北外環、捷運等眾多熱點房市題材的加持下，台南房市交易量能極速飆升。然而，隨著台南市中心素地資源日漸稀缺，精華區內新推案規模有限，導致新案價格不斷創新高。目前台南精華區新案開價已達4-5字頭，而區內中古屋價格普遍落在2-3字頭。在比價效應下，預算有限且習慣精華區生活機能的購屋民眾紛紛選擇中古屋，進而帶動中古屋交易熱度上升。

▲ 都更或危老重建的腳步追不上房屋老化的速度，導致台南中古屋交易愈來愈熱絡（圖／東森房屋提供）

東森房屋研究中心副理黃勝暉表示，台南房市題材豐沛，長線值得期待。對於購買力有限但希望住在精華區的購屋民眾來說，選擇中古屋確實是性價比較高的選擇。然而，購屋民眾在選擇中古屋時應留意兩點。首先是居住安全，許多中古屋年久失修，屋況較差，部分屋齡較高的老屋可能存在耐震力不足、海砂屋等問題。購屋民眾入手後往往需花費大量精力和時間進行整修。其次，雖然屋齡較高的中古屋價格較低，但銀行貸款條件較嚴格。加上後續修繕成本，購屋民眾應多準備一些自備款。

總之，面對台南房市的發展趨勢，購屋民眾在選擇中古屋時應充分評估居住安全、貸款條件及修繕成本等因素，以確保購屋過程中能夠取得最佳的性價比。