「買了房子，才是麻煩的開始？！」買到房子的下一步：全能改造王...

買到房子的下一步：全能改造王

「買了房子，才是麻煩的開始！」為什麼呢？

想當包租公、包租婆是很多人的夢想，可是當我們花了大筆時間跟精神投入，取得了地點很棒的物件，又要怎麼樣增加房子的價值感呢？如果將一間原本只能出租給一戶租客的房子，改變成可以租給四戶租客，拉高投資報酬率的房子呢？這些流程就讓我們一一跟大家分享。

買到了房子，交了屋之後，很多人想要重新裝潢整修，有以下的流程。

（圖片來源：資料圖庫）

一般自住型室內設計裝潢流程：

請設計師規畫→工班進場→討論設計風格→

泥作進場→水電進場→木工進場，完成設計風格。

建立客層出租需求，建立出租目標族群（Target）區別

性設計裝潢流程：

第一、區域行情分析／風格分析／租客年齡、工作、性別分析

第二、確認未來租金規畫投資報酬率

第三、請設計師規畫

第四、工班進場

第五、討論設計風格

第六、泥作進場

第七、水電進場

第八、木工進場，完成設計風格

第九、驗收。

在左營區，我曾經改裝過一棟4層樓透天厝，就是針對未來租客的狀況，讓出一樓的空間，設計了8個機車格，1樓隔出一間出租，2、3、4樓分別隔出2 間，每一間都有小陽台，加起來有7間，租金原本全棟租1萬／月，透過規畫後，租金高達5 萬2 /月，投報率8%（如圖4-1）。

從二樓的格局平面圖，我們可以看到這是一間長方形格局的房子，單純一間出租時，大部分租客都會說：「好長啊！」帶看的時候常被嫌棄，嫌棄什麼呢？因為雖然坪數也大，空間也不小，不過因為過長的空間，會有採光不太足夠的狀況，若規畫成小家庭住，中間也有可能空氣不夠流通。那麼我們應該要怎麼改善這樣的狀況呢？

經過跟原屋主討論後，我們達成共識，決定重新規畫出前後兩個方正格局，也就是兩個正方形區！設置對外窗跟陽台。大家發現了嗎？除了格局變得好規畫，長方型切成了兩半，通風好，採光佳，還有獨立衛浴跟陽台，整個視野都不一樣了！租客進來之後，都捨不得搬走！

之前有很多屋主看了日本的《全能改造王》節目，跑來跟我說：「琇華，你們真的很像台灣的全能改造王耶！我不敢相信我的房子可以改成這樣！謝謝你們。」在一次又一次的租客回饋、屋主回饋後，也讓我們的團隊越來越有信心，對於各種不同的房屋格局，都可以得心應手，美學經驗的堆疊跟市場敏感度也越來越提昇。

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